中国房地产是否真的会比日本当年更快触底？出清速度被强行压缩，究竟是以短痛换长痛的良方，还是隐藏着更深层的风险。 围绕这一预警信号，业内人士从市场拐点、产品迭代到周期判断展开了深入讨论，或许能为普通人提供一份观察坐标。至少从上海的视角看，绝大多数需求都是置换需求。 事实上大家总是需要有房子住，无非是改善一下居住环境。于是会看到这样的现象：人们低价卖掉自己的两房，然后又拿着大砍刀去全市场寻找便宜的三房。 每个人都在置换的链条之上，只是置换链条中大家对市场的预期发生了变化。原来是小换大，买得越大赚得越多；现在的预期是：虽然小房子卖亏了点钱，但没关系，在新买的房子里再把它补回来。 在上海，特别是外环外的很多次新小区，很多都是小区内置换。 你会发现整个小区的所有两房都折价，所有三房都溢价，因为小区内的人可能原来没孩子，现在有了孩子，或者要照顾老人，或者有了二胎，而他们已经习惯了这里的环境，对房价的涨跌并不那么在意，只是真的需要一套三房。 这样的板块内就出现了一个很有意思的情况：不同户型的单价开始波动，原来都在同一条基准线上。过去谈论的是城市与城市之间的分化，或者同一城市里不同地理位置的分化。 现在连一个小区里，不同的户型、不同的朝向、不同的楼层也发生了巨大的分化。到了非常细的颗粒度：有瑕疵的房子流动性很差，可能以七折甚至八折成交，而正常的或者好的房子甚至还能在原来的基础上有所溢价。 比如上海上一次爆量是2016、2017年，然后是2020、2021年。现在虽然成交量有所提升，但还没有回到顶峰。 楼市其实是一个以刚需为基本盘，再加上一定投机性需求的资产。现在会出现一些新现象：大家越来越重视产品，地段反而没有那么重要。 四方大平层，包括带院子的房产现在非常流行，哪怕在郊区一点也能接受。原来大家喜欢高楼层，比如陆家嘴三件套或者一些天际线景观，现在却越来越接受低密的、洋房性的产品，或者高楼层中的三到六层平视绿化的位置，反而对高密度的电梯房越来越厌倦。 那么，如果分化如此明显，未来该拿什么数据作为参考？现在需要看得足够细。 原来看城市指数，比如上海的均价指数，有点像上证指数，是一个大盘基准。房子有点类似股票，是一个特别特殊的市场：每年都在发IPO，但从来没有退市。 它这个盘子越来越大，是一个不断扩容的市场，就导致它现在越来越趋向于局部的、结构性的机会。可能现在只看城市指数是不够的，还要看比如高租售比指数、老破小指数、核心区指数、三房指数、四房指数，或者是内环、中环、外环的分段指数。 在大的城市指数上可能看不到行情，但在局部的一些风格或主题指数上，能看到一些结构性的微弱机会。 大户型因为当年供给相对稀缺，维持了相当长时间的20万均价，而小户型已经跌到了十三四万的水平，因为它的居住体验不好，很多人更多是把它当作房票来使用，因为那边有华二学区。这种分化还是比较剧烈的。 即便是在上海这样的城市，人均住房面积也已经达到30多平方米，家庭户均拥有住房也已达到1.1套左右。这就意味着，如果品质比较差的房子，实际的居住价值是比较有限的，在置换链条当中处于很下沉的位置。 简单来分的话，以北京、上海、广州这样的大城市为例，1998年前的很多房子居住体验不佳。1998年商品房改革之后开始有了商品化的住宅小区，这些住宅有物业、有停车位、有绿化、有社区营造。 到了2013、2014、2015年以后，整个商品房小区又有了代际提升：第一是人车分流，第二是小区外立面的整体改善，从涂料、真石漆变成了石材或者玻璃幕墙等新型材料。人车分流、社区营造和新的外立面，使得整个小区的整体样态看上去更新，产品更好。 在最近的一到两年，全国的二线城市和少量一线城市又发生了一些变化。因为地越来越难卖，地方政府对开发商在得房率上给予了更多优惠。 像成都、武汉、广州这些城市，接下来上海也会有类似倾向。越难卖房的地方，得房率给得越高。 原来上海的很多房子真实得房率也就70%出头，而很多二线城市的真实得房率已经达到了120%甚至130%。但天底下没有这么好的事情。 越卷的地方户型越卷，像上海最差的户型可能就在最卷的地方。最差的户型、最"毛坯"的房子肯定是在黄浦区的超高层，户型很卷，就是100平方米出头，送10个飘窗，那肯定在外环外。 本质上，地方政府容许开发商造出这样的房子，一定是因为这个地方的土地非常难卖。产品力本身是一个周期。 就像房地产周期一样，在熊市结束的那段时间，产品往往是最好的。房地产的产品力大概是五到七年一迭代，每一次市场巨难卖的时候，就会出现颠覆性的好产品。 到了2024年，几个豪宅项目让人大为震撼。社区的奢侈化营造，原来石材可能只在社区大堂才会出现，现在从电梯到整个户型中，直接石材上墙、大理石上墙。 市场越低迷的时候，产品力的提升越显著。这也是个互相塑造的过程：原来大家意识不到有产品力这